こんにちは、インテク事務局です。
８月の特集記事では、全６回にわたって「住まいのお金」について解説します。
【特集記事】住まいのお金③住まいを自由に選ぶ！新しい住まいの形
【特集記事】住まいのお金④投資用物件に自分で住んでもいいの？
【特集記事】住まいのお金⑤民泊ビジネスは稼げる投資なのか？
【特集記事】住まいのお金⑥住まいのお金を備える方法
前回は、投資用物件に自分で住んでもいいのかについて解説しました。
不動産投資においては、不動産投資ローンを返済中の物件に自分で住むことは契約違反となる場合もあり、注意が必要でしたね。
不動産投資に興味をお持ちの方の中には、「民泊」ビジネスに興味のお持ちの方もいらっしゃると思います。
民泊とは、かつては漁村や農村の民家などに宿泊・滞在することを指していました。
その後、近年Airbnbなど個人同士の部屋の貸し借りを仲介するインターネット上のサービスができたことで急激に普及しました。
今では個人による自宅や部屋の貸し借りや、不動産会社が訪日外国人向けに作った宿泊施設まで、幅広い形態の宿泊サービスが民泊と呼ばれています。
一時は民泊で大きな利益を上げる個人がテレビなどのメディアで華々しく取り上げられることがあったので、「民泊は稼げそう」というイメージをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は「民泊は稼げる投資なのか」考察します。
「民泊って本当に稼げるの？」
「自宅に使っていない部屋があるんだけど、民泊で稼げるかな？」
「民泊用の物件を購入したら儲かるだろうか？」
民泊は法規制により近年その形を大きく変えています。
よく分からないまま民泊ビジネスに手を出すと、思わぬ損失を被る可能性があるので、しっかりと民泊に関する正しい知識を身に付けておきましょう。
（１）民泊ビジネスとは
まず民泊ビジネスとはどのようなものなのか、基本的な事項を確認しておきましょう。
一言で「民泊」といっても、実際にはその運用形態は多岐にわたっています。
主な民泊の運営形態には「旅館業法（簡易宿所）」、「特区民泊」、「住宅宿泊事業法」があり、それぞれメリットとデメリットがあります。
旅館業法（簡易宿所）
「旅館業法（簡易宿所）」は、合法的に365日民泊を運用でき、オンライン旅行予約サイトを通じた集客も可能になるなど、高い収益を期待できる運用形態です。
一方で設備・構造要件が厳しいため許認可が困難で、設備投資やリフォーム費用などで費用がかさむといったデメリットがあり、個人にとってはハードルが高い傾向があります。
特区民泊
「特区民泊」とは、政府が成長戦略の一環として指定する経済特区である「国家戦略特区」でのみ運用できる民泊のことです。
旅館業法の適用除外となるため許認可を取得しやすくなり、手間やコストを省くことができます。
一方で東京都大田区や大阪など一部の区域限定であることに加えて、２泊３日以上の滞在が条件となるため、出張など１泊での滞在を希望する宿泊客のニーズに対応しにくいというデメリットがあります。
住宅宿泊事業法
民泊が急速に増加する一方で、「旅館業法（簡易宿所）」の許可を受けない違法な「ヤミ民泊」も多く、安全面や衛生面が不十分だったり、近隣トラブルのほか犯罪に利用される事件も起きるなど、社会問題になりました。
合法的に民泊を営むには、前述の「旅館業法（簡易宿所）」の許可を取得するか、「特区民泊」を活用するしかありませんでしたが、「民泊のルールをきちんと定めよう」と2018年に施行された「住宅宿泊事業法」（通称「民泊新法」）により、一定の基準を満たす住宅が届出手続きを行うだけで民泊営業ができるようになりました。
一方で年間の営業日数の上限が「180日以内」に定められているため、高い収益が期待できないというデメリットがあります。
（２）民泊ビジネスの注意点
ここまで民泊ビジネスの主な形態についてご紹介してきました。
「旅館業法（簡易宿所）」は許認可のハードルが高く、「特区民泊」はエリアが制限されているため、副業など個人的なビジネスとして民泊を営むには「住宅宿泊事業法」が最も現実的になるでしょう。
「住宅宿泊事業法」では民泊を始めるハードルは低いものの、年間の営業日数が180日以内と決められているため、１年を通して民泊施設として貸し出すことができません。
さらにマンションの賃貸契約書や管理規約などで、民泊による部屋の貸し出しが禁じられている場合には、民泊を運営することはできないので注意が必要です。
民泊がメディアなどで取り上げられるようになった当初は、個人が空き家や空き部屋をオンラインサービスを利用して貸し出し利益を上げる様子などが紹介されていたため、民泊に対して「手軽に稼げる副業」というイメージを持った方も少なくないでしょう。
しかしそれらの運営形態は、実際にはヤミ民泊に該当するケースもあり、民泊新法の施行により民泊から撤退を余儀なくされた人も少なくありませんでした。
民泊新法が施行された2018年６月には、Airbnbで３万件もの民泊の予約が取り消される「エアビーショック」が起きるなど大きな混乱が生じました。
民泊ビジネス用にマンションの購入や賃貸を検討している人は、年間180日という営業日数上限のボトルネックを収益上クリアできるのか、またマンション契約に違反しないかなど十分注意する必要があります。
民泊は新たなビジネスモデルであるため、後追いで複雑な法規制が行われてきました。
十分な知識なしに気軽に民泊ビジネスを始めると、法律や条例に違反してしまうリスクもあるので注意しましょう。
まとめ
今回は、民泊ビジネスは稼げる投資なのか解説しました。
法規制が整備される前は、副業として民泊で気軽に収入を得ていた人がいたのも事実ですが、現在では複雑な法規制が行われ、合法的に民泊を営むには様々なハードルがあります。
特に個人が民泊を営む際に現実的な選択肢となる「住宅宿泊事業法」では、年間180日という営業日数上限が最大のネックとなります。
またマンションの契約などで民泊目的での使用が禁止されているケースもあるので注意が必要です。
民泊ビジネスは必ずしも「手軽で効率的に稼げる投資」ではないことがお分かりいただけたのではないでしょうか。
株式投資であれば、株式市場が開いている平日の時間内であれば年間を通して投資を行うことができ、物件を購入したり借りたりリフォームしたりするためのコストも必要ありません。
次回は住まいのお金を備える方法について解説します。
