初心者必見！不動産投資で節税できる4つの仕組みを解説

不動産投資は、節税できるからおすすめだと知り合いに聞いたけど「どのような仕組みで節税できるのかわからない」という声をよく耳にします。

また「本当に不動産投資で節税ができるの？」という疑問をもっている方が多いようです。

結論からいうと、不動産投資で節税は可能です。

そこで今回は本当に不動産投資には節税効果があるのか疑問に思っている方へ向け、不動産投資の節税の仕組みについて解説します。

他にも不動産投資で節税する際の注意点や、初心者におすすめの物件についても解説します。

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不動産投資で節税できる4つの税金

不動産投資では節税できると言われますが、実際どんな税金が節税可能なのかを解説していきます。

不動産投資で節税できる税金は主に4つです。

• 所得税
• 住民税
• 相続税
• 贈与税

それぞれ解説していきます。

所得税

所得税とは、個人の所得に対して掛かる税金です。

所得金額は1年間の総収入-(必要経費＋所得控除額)で求められます。

この所得金額は、以下のように大きければ大きいほど税率が高くなる仕組みです。

課税される所得金額	税率	控除税
1,000円～1,949,000円	5％	0円
1,950,000円～3,299,000円	10％	97,500円
3,300,000円～6,949,000円	20％	427,500円
6,950,000円～8,999,000円	23％	636,000円
9,000,000円～17,999,000円	33％	1,536,000円
18,000,000円～39,999,000円	40％	2,796,000円
40,000,000円以上	45％	4,796,000円

引用：国税庁「No.2260 所得税の税率」

この所得金額を不動産投資の節税できる仕組みを利用して、いかに下げられるかがポイントになります。

住民税

住民税は、都道府県民税と区市町村民税の2つを合わせた税金のことを指します。

福祉や教育などの、行政サービスを維持するために必要なお金を払います。

住民税は所得金額に対して10％です。

そのため、所得金額を不動産投資の節税の仕組みで下げることができれば住民税を安くできます。

相続税

相続税とは、亡くなった人の財産を残された家族（相続人）が取得したときに課される税金のことです。

預金や株式、不動産など財産の種類によって評価の仕方が違います。

不動産投資では、その評価のルールを利用した節税ができます。

贈与税

贈与税とは、親や祖父母が子供や孫に対して援助で資金の移動などが起こったときに課せられる税金です。

相続との違いになりますが、贈与は生前に行うもので相続は財産を所有している人が亡くなって行うものです。

現金の移動の際はもちろんですが、株式や不動産などを贈与する際にも税金が課せられます。

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不動産投資で節税できる仕組みを4つ解説

1章では、不動産投資で節税できる税金について解説しました。

2章ではどのような仕組みにより、1章で紹介した税金を節税していくのかについて解説します。

主な節税方法は以下の4つです。

• 損益通算
• 減価償却
• 不動産評価額を下げられる
• 法人化して所得税を抑える

それぞれ解説していきます。

損益通算

損益通算をすると、所得税と住民税の節税が期待できます。

損益通算とは、不動産投資で赤字が出たら勤め先の給与所得と合算して課税部分を少なくできるお得な制度です。

たとえば給与所得が500万、不動産所得が200万なら課税対象となる総所得金額は700万円になります。

一方給与所得が500万円、不動産所得が100万円の赤字だった場合は課税対象となる総所得金額は400万円です。

つまり不動産投資の赤字が所得税額を抑えるため、節税効果を生みます。

このように複数の所得金額を合算して、損益を相殺することを損益通算といいます。

減価償却

減価償却では、主に所得税と住民税の節税ができます。

減価償却とは、購入した物件を買った年に全額経費として上げず国が定めた耐用年数で分割し毎年減価償却費（必要経費）として計上することです。

減価償却費は物件の購入費用÷耐用年数＝で求められます。

耐用年数は、物件の種類によって決められています。

例を新築木造アパートで見てみましょう。

購入金額：2,200万円

耐用年数：22年

この例の場合、22年間に渡り1年につき100万円を減価償却費として引けます。

実際にお金が出ていくのは物件を購入したときだけなのに、22年間に渡り100万円分が不動産所得から差し引けるシステムです。

ちなみに、不動産所得は不動産総収入-必要経費で求められます。

2200万円で購入した物件の1年間の不動産総収入が200万円で、実際に出ていった必要経費は120万だった場合80万円が利益として手元に残ります。

そこに100万円の減価償却費が経費として加わると、不動産総収入は-20万円となります。

また損益通算をすれば、実際に手元に80万円残っているのに不動産収入は-20万円となっているため給料所得から20万円引いて所得を減らせます。

このように、減価償却費は実際にお金がでていかないのに必要経費として認められるため節税効果が期待できます。

不動産評価額を下げられる

相続と贈与をする場合、現金よりも不動産に替えた方が節税できます。

資産を価値判断する際、財産の種類によって評価額が異なるからです。

現金や株式の場合は、そのままの価値が評価額となります。

ですが建物や土地などの不動産は、路線価や固定資産税評価額で評価されるため本来の価値を70～80％にまで抑えることが可能です。

たとえば現金で1億円を相続する場合は、1億円に対して相続税がかかります。

ですが、不動産で相続すれば7,000万円に対して相続税がかかるようになりお得です。

このように現金で相続や贈与するよりも、不動産に替えて相続人に渡した方が節税になります。

法人化して所得税を抑える

もし課税所得が900万円を超えるなら、法人化して所得税を抑えられます。

なぜ900万円なのかというと、個人と法人で税額が変わってくる分岐点となっているからです。

引用：国税庁「No.5759 法人税の税率」を元に作成

このように課税所得900万円を超えてしまうと、個人なら税率が最大45％にまで大きくなってしまいます。

ですが、法人化すると、最大23.20％で抑えられるため節税として法人化するのがいいです。

このように、給与所得と不動産所得の合計が900万円を超えると法人化することで節税が見込めます。

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不動産投資で節税する際の3つの注意点

不動産投資では、節税という甘い言葉だけに惹かれて投資をすると損をする可能性が高くなります。

ここでは、不動産で節税する際に注意しておきたいことを3つ紹介します。

• 不動産投資の目的を明確化する
• 物件選びに気を付ける
• 出口戦略を考えておく

それぞれ解説していきます。

不動産投資の目的を明確にする

不動産投資をする場合、まずは目的を明確にしておきましょう。

不動産投資は、本来長期的に家賃収入を得ながら資産を拡大させていく投資です。

目的を明確にしておかないと本来は利益を得るための不動産投資で、目先の節税という言葉にとらわれてしまい損をする可能性が高くなります。

たとえば、節税目的を謳って営業をかけてくる業者が勧めてきた物件を購入した結果、節税額以上の赤字をだして大損する人がとても多いです。

このように、節税だけを目的とした不動産投資をするのはとても危険です。

初心者の内は、節税をおまけ程度と考えておく方がいいですね。

まずは、きちんと経営できるようになることを目標に不動産投資に取り組みましょう。

物件選びに気を付ける

節税対策も視野に入れて不動産を購入する場合、物件選びに気を付けましょう。

なぜなら、物件の種類によって減価償却できる期間が違うからです。

不動産投資で節税を考える場合、建物を購入するときにどのくらいの減価償却費で毎年いくら節税できるのかを先に考えておく必要があります。

そのため、建物それぞれに定められた耐用年数を知っておく必要があります。

建物の耐用年数は以下の通りです。

構造	法定耐用年数
軽量鉄骨	19年
木造	22年
重量鉄骨造	34年
RC（鉄筋コンクリート）	47年
SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）	47年

引用：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

このように建物には、耐用年数が決まっています。

もし買った建物の耐用年数が過ぎていた場合は、以下のルールで償却が可能です。

• 法定耐用年数の20％の年月を耐用年数とする
• 小数点がでた場合は切り捨てる

たとえば、2,000万円で購入した木造アパート（築30年）を減価償却しようとした場合、法定耐用年数が22年となっているので耐用年数を過ぎています。

となると22年×20％＝4.4年で、小数点は切り捨てとなるので償却期間は4年となります。

2章の減価償却のところでも解説しましたが、減価償却費は購入価格÷法定耐用年数で求められます。

この式から言えるのは、耐用年数は長ければ長いほど圧縮できる金額が小さくなるのでその点も頭にいれておきましょう。

たとえば耐用年数が47年の新築マンションで節税しようとしても、耐用年数が長いので1年当たりの減価償却費は小さくなるため節税しにくいと言えます。

このことから言えるのは、不動産投資で節税を考える場合は建物を購入する段階でどのくらいの減価償却費で毎年節税できるのかを先に考えておくようにしましょう。

出口戦略を考えておく

不動産投資で節税をする場合、物件の出口戦略を考えておくことが大事です。

購入した物件の耐用年数が過ぎてしまうと、それ以降の年は不動産収入を圧縮できなくなってしまいます。

もし節税目的を視野に入れて物件を買ってしまった場合、耐用年数が過ぎると節税できなくなってしまうので売却する必要が出てくるかもしれません。

そこで売却する時に注意点があります。

不動産の売買益には、譲渡所得税がかかりその税率は物件の所有期間に応じて変わることです。

所有期間による税率は以下の通りです。

	所有期間	税率
長期譲渡所得	5年超	20.315％
短期譲渡所得	5年以下	39.63％

売却するタイミングにより、税率が約20％も違うため不動産投資の結果に大きく影響します。

そのため、物件を購入する前に売却するタイミングを十分シミュレーションしておく必要があります。

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不動産投資で初心者が資産形成をはじめるなら中古区分マンション投資から

初心者が不動産投資で資産形成をしようと思った場合、まずは中古区分マンションからはじめるのがおすすめです。

不動産投資は物件選びから購入までの過程に様々なプロセスが多く大変なので、最初は慣れるため金額や規模が小さい物件をおすすめしています。

中古区分マンションなら200万～300万円の資金ではじめられますし、管理することもないので手間がかかりません。

また損益通算や減価償却で節税しながら不動産投資できるので、最初の一歩目としておすすめです。

まずは規模が小さな物件で購入から売却までの過程を学んで、一棟アパートやマンションなど大きな物件に挑戦しましょう。

中古区分マンションを選ぶ目安としては、利回り12％以上の物件がおすすめです。

経費や空室になった場合のリスクを考えると、3～4％は利回りが下がってしまいます。

5％程度の利回りだと、大幅修繕が必要になってしまった場合赤字になる可能性が大きいです。

そのため利回りは12％としています。

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まとめ

今回は不動産投資で、節税ができる仕組みについて解説しました。

不動産投資は節税だけが目的になると、損をする可能性が高くなってしまいます。

そのため、今回紹介した注意点に気を付けながら節税を目指しましょう。

また初心者の方は、なるべく金額の小さい不動産で投資していくのがいいですね。

1つずつ経験を積みながらやっていくと、不動産投資で節税をしながら資産形成ができるようになるでしょう。

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