こんにちは、インテク事務局です。
12月の特集記事では、全５回にわたって「不動産投資」について解説します。
【特集記事】不動産投資①不動産投資って何？
【特集記事】不動産投資②不動産投資のメリットとデメリット
【特集記事】不動産投資③REITって何？
【特集記事】不動産投資④不動産投資のリスクとは
【特集記事】不動産投資⑤株式投資との違いとは？長期的に資産を形成する方法
前回は不動産投資とは何か、そして不動産投資で儲ける仕組みについてご説明しました。
不動産投資では、定期的に家賃収入を得られる「インカムゲイン」で稼ぐことが主流です。
安定した不老収入に魅力を感じて、不動産投資を始めようとする人は少なくありません。
しかし無計画な投資で損失をこうむったり、借金を抱えてしまうケースもあるので注意が必要です。
不動産投資にはメリットとデメリットがあり、それらを理解したうえで自分にとって最適な投資なのかよく検討することが重要です。
「不動産投資にはどんなメリットやデメリットがあるの？」
「不動産投資が自分に合っている投資方法なのか知りたい」
第２回となる今回の記事では、不動産投資のメリットとデメリットについて詳しく解説します。
不動産投資のメリット
まず不動産投資の主なメリットを２点ご説明します。
（１）安定収入を得られる
まず１つめに、物件の入居者がいれば長期間にわたり賃貸収入を得ることが可能です。
入居者がいる限り不労収入的にインカムゲインが発生し続けるため、忙しいサラリーマンや体力のない高齢者でもできる点が人気を集めています。
金融庁が2019年６月に「年金だけでは老後に2,000万円不足する」という報告書を発表し、公的年金以外に資産を形成しようという動きが活発になっています。
高齢化が進むにつれ、体力のいらない不労収入への注目はさらに高まるでしょう。
こういった背景からも、不動産投資による定期収入を私的年金として活用しようと考える投資家も少なくありません。
（２）ローンを活用してレバレッジをかけられる
続いて２つめのメリットとして、不動産投資はローンを活用してレバレッジをかけることができます。
たとえば同じ投資でも「FX」では資金回収が難しいとみなされ、銀行から資金を借りることは難しいでしょう。
一方で不動産投資ならば、不動産自体が資金回収の担保となるため、金融機関からの融資を受けやすい傾向があります。
そのため自己資金が限られているサラリーマンや主婦でも、資金を借り入れることで不動産投資を始めることができるのです。
たとえば5,000万円の物件を購入しようとする場合、4,000万円を金融機関から借りれば、自己資金1,000万円で不動産投資を始めることができます。
利回り10％と仮定すると、年間収益は「5,000万円×10%=500万円」となります。
借りた資金を活用して儲けにレバレッジをかけることができるため、不動産投資は大きく稼げる可能性があるのです。
不動産投資のデメリット
続いて不動産投資の主なデメリットを２点ご説明します。
（１）投資額が大きくなりやすい
まず１つめに「投資額が大きくなりやすい」という点が挙げられます。
不動産自体がもともと高価なものであるため、物件の購入にあたり相当の初期費用がかかることを覚悟しておかなくてはなりません。
不動産投資は金融機関からの融資を得やすいとはいえ、全額融資に頼る「フルローン」は相当なハイリスクとなる危険性があり、一定の自己資金が必要となることがほとんどです。
投資額が大きいほどリターンも大きくなりますが、その分リスクも大きくなることを認識しておく必要があるでしょう。
また不動産投資は収益化までに時間がかかるため、すぐに投資した資金を回収できるわけではないことにも注意が必要です。
手っ取り早く利益を得たいという人には、特にインカムゲインを狙った不動産投資は向いていないと考えたほうが良いでしょう。
（２）流動性が低い
続いて２つめのデメリットとして「流動性が低い」という点が挙げられます。
「流動性が低い」とは、現金に換えにくいということで、売却するのに時間がかかることを意味します。
取得した不動産を長期にわたり運用し、賃貸収入を継続して受け取れれば理想ですが、様々な事情により売却を余儀なくされるケースも少なくありません。
不動産は相場に近い価格で売却したければ２か月程度は売却期間が必要になり、買い手が見つからなければ長期間にわたって売却できない恐れもあります。
人口が多く価格も比較的安価な「首都圏のワンルームマンション」などであれば、比較的売却しやすい傾向がありますが、特に人口の少ない地方の物件や、高額になりがちな戸建やファミリー向け物件は買い手が見つかりにくいケースも多いので注意が必要です。
入居者がいなくなり収益を生まなくなった不動産は、所有しているだけで維持費や税金などの経費がかさみます。
売りたいときに売れなければ、損失ばかりを出し続ける負債となってしまうのです。
まとめ
不動産投資のメリットとデメリットについてご紹介しました。
不動産投資は、自己資金が限られていてもローンを活用して大きく稼げる可能性があり、借り手がいれば長期的に安定した賃貸収入を得ることができます。
一方で不動産自体が高額であるため、ある程度まとまった資金が必要になり、資金が少なすぎる人にはそもそも始めるのが難しい投資といえるでしょう。
また収益化までに時間がかかるほか、売却して現金化するまでに時間がかかる「流動性の低い」投資でもあります。
初期投資の資金が潤沢で、収益化までに時間がかかっても構わないという経済力がある人や、相続などですでに所有している不動産があるという人には、不動産投資は検討してみる価値があるかもしれません。
資金が少なくて不安だという人や、短期間で手っ取り早く稼ぎたいと考える人は、不動産投資はあまり向いていないといえるかもしれませんね。
次回は不動産投資信託（REIT）について解説します。
